近日，樓市傳來(lái)大消息，全國(guó)首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目正式亮相，引起了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注！


▲施工中的深圳龍華項(xiàng)目

距離廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制的材料曝光不到20天，全國(guó)首個(gè)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目——深圳龍華金茂府亮相，以及廣東中山一批現(xiàn)房銷售土地集中出讓，商品房取消預(yù)售一時(shí)間撥動(dòng)人們心弦，被認(rèn)為是大勢(shì)所趨！


▲廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制的材料

一、什么是商品房預(yù)售？
商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。




說(shuō)到預(yù)售由來(lái)，就不得不提到一個(gè)人——霍英東，霍先生當(dāng)年在香港干開發(fā)，沒(méi)錢造樓，腦洞大開印刷了一批傳單，把這個(gè)樓將來(lái)怎么造，造好怎么分寫在上面。買房人只需先付50%，就可以定一間，房子還沒(méi)造，開發(fā)商已經(jīng)收到部分房款了，這就是預(yù)售制度的雛形。

預(yù)售的出現(xiàn)極大地推動(dòng)了地產(chǎn)開發(fā)，于是迅速在香港普及開來(lái)，后來(lái)又成為大陸房地產(chǎn)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)模式，目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上！

二、商品房預(yù)售有何優(yōu)缺點(diǎn)？

優(yōu)：商品房預(yù)售最大的意義是推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。

對(duì)于開發(fā)商而言，預(yù)售制度可以提前回籠資金，節(jié)約資金成本，有效滿足開發(fā)商龐大的資金需求，降低了行業(yè)準(zhǔn)入門檻，有利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進(jìn)一步撬動(dòng)更多項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，預(yù)售可以提前鎖定價(jià)格，滿足其住房需求。



缺：正如廣東省房協(xié)材料中指出，“商品房預(yù)售制度存在工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)。”

預(yù)售制度，客戶買到的只是效果圖，而真正的房屋在兩三年后才能交付，這就存在很大的“房不對(duì)圖”的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者自身利益難以保障，引發(fā)許多維權(quán)官司。

三、取消預(yù)售對(duì)石材行業(yè)影響幾何？
先說(shuō)對(duì)于房市的影響。取消預(yù)售制度，首先波及的必定是房?jī)r(jià)問(wèn)題。目前行業(yè)中有兩種主流聲音：一種聲音直指，一旦取消預(yù)售制，現(xiàn)房銷售將進(jìn)一步加劇供需矛盾，結(jié)果必然是又一輪助推房?jī)r(jià)上漲。與之相反的是，也有聲音指出在現(xiàn)房交易下，開發(fā)商沒(méi)有機(jī)會(huì)擅改規(guī)劃，迫于回款壓力下也就難再漫天要價(jià)。



而對(duì)于開發(fā)商而言，如果取消預(yù)售制度，會(huì)帶來(lái)供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)要進(jìn)入現(xiàn)房銷售必須要在房?jī)r(jià)平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率降低的情況下。“當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如此表示。

而與地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的石材行業(yè)，在此輪地產(chǎn)政策變動(dòng)下，將會(huì)受到何種影響？對(duì)于石材行業(yè)是機(jī)遇還是挑戰(zhàn)？帶著這個(gè)問(wèn)題，《石邦》雜志采訪了石材業(yè)內(nèi)人士，得到了不同的答案。

溪石股份有限公司營(yíng)銷總監(jiān)周旺茂
如果這樣的話，房地產(chǎn)行業(yè)真的就危機(jī)了，近年來(lái)債務(wù)纏身的地產(chǎn)行業(yè)就更加沒(méi)有資金了。對(duì)于我們石材行業(yè)的影響也會(huì)非常大，我們是捆在一起的，他們資金有問(wèn)題，我們做項(xiàng)目不好做，款項(xiàng)就更不好拿了。房地產(chǎn)行情一轉(zhuǎn)變，我們面臨更大的麻煩，大家要做好過(guò)冬的準(zhǔn)備了。

應(yīng)對(duì)的話，這幾年我們一直在轉(zhuǎn)型，跟房地產(chǎn)直接合作的項(xiàng)目少了，就是已經(jīng)提前預(yù)測(cè)到房地產(chǎn)會(huì)到一個(gè)拐點(diǎn)。石材行業(yè)一定要不斷去變革和突破，我們目前戰(zhàn)略是跟著國(guó)家一帶一路的方向走，把我們過(guò)剩的產(chǎn)能還有好的產(chǎn)品和設(shè)計(jì)到一帶一路的國(guó)家去，做好踩點(diǎn)做好布局，跟有實(shí)力的公司來(lái)合作，走良性發(fā)展之路，未來(lái)就一定能活得很久。

英良集團(tuán)董事長(zhǎng)劉良
我覺(jué)得這個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響肯定很大。預(yù)售制度是整個(gè)房地產(chǎn)資本撬動(dòng)最重要的一個(gè)手段，如果中國(guó)房市沒(méi)辦法做到這個(gè)杠桿的話，那么對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)就有了很高的資金實(shí)力要求，也會(huì)導(dǎo)致實(shí)力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)都不可能再走下去。

那么波及到地產(chǎn)的這個(gè)政策當(dāng)然也會(huì)對(duì)石材行業(yè)產(chǎn)生一定的影響，但由于石材產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能在房產(chǎn)行業(yè)中占比沒(méi)有多大，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)影響也較小，行業(yè)也不需要去引起驚慌。

錦瀚石材執(zhí)行董事李海軍
我感覺(jué)到這對(duì)石材行業(yè)并不利好，因?yàn)檫@樣會(huì)增加開發(fā)商的開發(fā)成本，而國(guó)家要精裝的前提下，導(dǎo)致他們會(huì)選擇更便宜的材料。石材各方面成本高，會(huì)導(dǎo)致石材分量有所減少。

但也要看到，如果開發(fā)商的成本增加，房?jī)r(jià)會(huì)跌。那么有很多高品質(zhì)生活的人，看到精裝房裝修效果差，他們會(huì)花力氣再次裝修。這一方面反而有利于石材的切入。所以說(shuō)這個(gè)消息應(yīng)該說(shuō)喜憂參半，開發(fā)商石材用量會(huì)減少，但住戶那邊反而會(huì)增加。所以我建議行業(yè)還是要在自身產(chǎn)品上多加打磨，追求品質(zhì)，拉開與競(jìng)品行業(yè)的差距，才能做強(qiáng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
來(lái)源：石邦